Người mua nhà cần biết gì về phí bảo hiểm nhà chung cư và các vấn đề khác liên quan để được hưởng quyền lợi tối đa cũng như đảm bảo an toàn, hạn chế tổn thất nếu có rủi ro xảy ra khi sinh sống?

Tại các thành phố lớn, nhà ở đang được chú trọng đầu tư để đáp ứng nhu cầu sinh sống ngày càng cao của khách hàng. Các chung cư, cao ốc mọc lên liên tục hàng năm với trang thiết bị, tiện nghi hiện đại với nhiều giá trị, phù hợp với ngân sách của thị trường.

Tuy nhiên trong những năm gần đây, các vụ cháy liên tiếp xảy ra, đặc biệt là tại các tòa nhà chung cư ở thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh dẫn đến những hậu quả thương tâm. Vì thế rất nhiều người hiện nay trước khi ra quyết định mua nhà đều thắc mắc về phí bảo hiểm nhà chung và các vấn đề khác liên quan.

Tìm hiểu về bảo hiểm nhà chung cư

• Bảo hiểm nhà chung cư hay còn gọi là bảo hiểm tài sản cháy nổ chung cư, đây là sản phẩm bảo hiểm hỗ trợ một phần chi phí khi phát sinh sự cố cháy, nổ, hỏa hoạn… tại các khu chung cư.
• Bảo hiểm cháy nổ chung cư sẽ có trách nhiệm bồi thường về các trường hợp rủi ro xảy ra, trừ những trường hợp cháy nổ nằm trong phạm vi ngoại trừ đã được quy định theo pháp luật.

Phí bảo hiểm nhà chung cư

• Theo Thông tư số 220/2010/TT-BTC thì biểu phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc hiện đang được áp dụng ở mức 0,14% chưa bao gồm VAT và được giảm tối đa 25%.
• Với nhà chung cư có bảo hiểm có tổng số tiền bảo hiểm có giá trị dưới 30 triệu đô la Mỹ thì mức phí phải đóng khoảng 1,4% trên tổng số tiền bảo hiểm.
• Trong trường hợp không xác định được giá thị trường của tài sản thì tiền bảo hiểm sẽ do các bên tự thỏa thuận.
• Thế nhưng căn cứ vào mức độ rủi ro của đối tượng bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm và bên mua có thể thỏa thuận điều chỉnh với biên độ 25% trên mức phí quy định nói trên.
• Trong trường hợp chung cư có tổng số tiền bảo hiểm có giá trị từ 30 triệu đô la Mỹ trở lên thì phí bảo hiểm sẽ do tổ chức bảo hiểm và bên mua bảo hiểm thỏa thuận dựa trên cơ sở được các nhà tái bảo hiểm đồng ý.
• Ngoài ra, theo quy định tại điều 6 của Thông tư số 220/2010/TT-BTC thì số tiền bảo hiểm cháy nổ căn hộ sẽ là giá trị được tính thành tiền theo mức giá trị thị trường của tài sản cần phải tham gia bảo hiểm cháy nổ tại thời điểm mua bảo hiểm, riêng đối với các trường hợp không xác định được giá trị thì sẽ do các bên tự thỏa thuận và thống nhất với nhau.
• Phí bảo hiểm nhà chung cư hiện đang là mối quan tâm của nhiều người khi muốn mua nhà ở. Tùy vào từng trường hợp khác nhau mà mức phí này sẽ khác nhau, cũng như vào mỗi giai đoạn của công trình mà người phải mua bảo hiểm cháy nổ theo quy định là khác nhau

Những chung cư buộc phải mua bảo hiểm cháy nổ

Theo mục 6 Phụ lục 1 Nghị định 35/2003/NĐ-CP quy định đối tượng về nhà chung cư buộc phải mua bảo hiểm chất nổ, cụ thể là:

• Nhà ở tập thể, nhà chung cư, khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao từ 5 tầng hoặc có thể tích từ 5.000 m3 trở lên.

Phạm vi bảo hiểm nhà chung cư

Tại các doanh nghiệp kinh doanh nghiệp vụ bảo hiểm cháy, nổ đều có quy định về phạm vi bảo hiểm bao gồm các trường hợp sau:

Theo điều 6, nghị định 23 ND/CP cho biết phạm vi bảo hiểm doanh nghiệp được thực hiện trách nhiệm bồi thường bảo hiểm cho các thiệt hại xảy ra đối với đối tượng bảo hiểm quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này phát sinh từ rủi ro cháy, nổ, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, cụ thể như sau:

Đối tượng bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc là toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ, bao gồm:

• Nhà, công trình và các tài sản gắn liền với nhà, công trình; máy móc, thiết bị.
• Các loại hàng hóa, vật tư (bao gồm cả nguyên vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm).

Những trường hợp loại trừ bảo hiểm

Theo khoản a, điều 3, nghị định số 23/2018/NĐ-CP cũng đề cập tới một số trường hợp mà doanh nghiệp bảo hiểm có quyền từ chối bán bảo hiểm cháy nổ bao gồm:

1. Cơ sở chưa được nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật.
2. Cơ sở không có biên bản kiểm tra về an toàn phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật.
3. Cơ sở đang bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ hoạt động do vi phạm các quy định của Nhà nước về phòng cháy chữa cháy.

Tại khoản 2, điều 6, nghị định số 23 cũng quy định các trường hợp loại trừ trách nhiệm bảo hiểm như sau:

“a) Đối với cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ nêu tại khoản 1 Điều 2 Nghị định này (trừ cơ sở hạt nhân), doanh nghiệp bảo hiểm không có trách nhiệm bồi thường bảo hiểm trong các trường hợp sau:

• Động đất, núi lửa phun hoặc những biến động khác của thiên nhiên.
• Thiệt hại do những biến cố về chính trị, an ninh và trật tự an toàn xã hội gây ra.
• Tài sản bị đốt cháy, làm nổ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tài sản tự lên men hoặc tự tỏa nhiệt; tài sản chịu tác động của một quá trình xử lý có dùng nhiệt.
• Sét đánh trực tiếp vào tài sản được bảo hiểm nhưng không gây cháy, nổ.
• Nguyên liệu vũ khí hạt nhân gây cháy, nổ.
• Máy móc, thiết bị điện hay các bộ phận của thiết bị điện bị thiệt hại do chịu tác động trực tiếp của việc chạy quá tải, quá áp lực, đoản mạch, tự đốt nóng, hồ quang điện, rò điện do bất kỳ nguyên nhân nào, kể cả do sét đánh.
• Thiệt hại do hành động cố ý gây cháy, nổ của người được bảo hiểm; do cố ý vi phạm các quy định về phòng cháy, chữa cháy và là nguyên nhân trực tiếp gây ra cháy, nổ.
• Thiệt hại đối với dữ liệu, phần mềm và các chương trình máy tính.
• Thiệt hại do đốt rừng, bụi cây, đồng cỏ, hoặc đốt cháy với mục đích làm sạch đồng ruộng, đất đai.

b) Đối với cơ sở hạt nhân: Doanh nghiệp bảo hiểm và bên mua bảo hiểm thỏa thuận về các trường hợp loại trừ trách nhiệm bảo hiểm trên cơ sở được doanh nghiệp nhận tái bảo hiểm chấp thuận.”

Bảo hiểm cháy nổ – chủ đầu tư hay người mua chung cư phải đóng?

Về trách nhiệm đóng phí bảo hiểm cháy nổ hàng năm, Nghị định 23/2018/NĐ-CP quy định: “Cơ quan, tổ chức và cá nhân có cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc tại các doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh nghiệp vụ bảo hiểm cháy, nổ”. Cụ thể như sau:

• Với trường hợp có nhiều nhà tập thể, nhà chung cư hay trong một địa điểm mà có nhiều cơ quan, tổ chức thuê thì chủ sở hữu cơ sở hay người được chủ cơ sở giao quyền quản lý hoặc người đại diện chung phải có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ. Sau đó, cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân sẽ có trách nhiệm nộp lại phí bảo hiểm nhà chung cư cho người đại diện.
• Trong trường hợp không có người đại diện thì cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân trong cơ sở đó phải có trách nhiệm trực tiếp về việc mua bảo hiểm cháy nổ.
• Nếu người mua nhà trong chung cư đang trong quá trình xây dựng thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm mua bảo hiểm.
• Nếu mua nhà chung cư khi đã hoàn thiện và đã được bàn giao, cá nhân sinh sống tại cơ sở đó sẽ có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ cho căn hộ của mình. Mặc dù vậy nhưng phần lớn người dân sinh sống đều không quan tâm để thực hiện, hoặc thậm chí là không biết về việc này.

Mức phạt khi không mua bảo hiểm nhà chung cư

Theo điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định số 52/2012/NĐ-CP, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực phòng cháy và chữa cháy: Cơ sở thuộc diện phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc mà không mua theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.